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中秋看房記:想買一套房最應該注意什么

來源:未知編輯:2016年09月18日 13:57:22
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本文轉載自微信公眾號:金吾望

中秋看房記:想買一套房最應該注意什么

停發兩天了,今晚(9月17日)恢復更新。

知不知道最近兩天,哥(ID:jinlicai18)干啥去了?

看房。

結果,我很詫異,在蘇錫杭,已沒有性價比出色的新盤。

今兒哥就說說最近兩天的看房和關于樓市的花絮。

01

優質性價比新盤,應該具有哪些特征?

1、樓盤所在區位,是否有政府規劃,是否處于未來城市發展功能區內

2、新增人口呈正向流入趨勢

3、產業結構符合未來發展方向,服務業如果當前缺乏,也必須有未來規劃

4、最好附近有地鐵,以地鐵口為圓心,半徑為1公里為最佳

5、有成熟的商業或有成規劃的生活配套,包括醫院、學校、購物中心、電影院、圖書館、銀行、餐飲等

6、開發商口碑,包括樓盤品控,操盤水平,以及相當重要的物業管理水平

其中,“1”和“3”能決定未來樓價成長空間,“2”是當前樓價增速的保證,“4”“5”“6”,是考察樓盤品質的重要窗口。

相比較而言,“1”-“4”重要性超過“5”和“6”。

各位耳熟能詳的“地段”,沒有列入其中,因為地段,其實不是優質新盤的必要條件。

現在城市發展很快,是否符合規劃,未來是否具有發展空間,才是最重要考核標準。

舉個栗子:

眾所周知,無錫崇安區是傳統老市區,也是無錫所有行政區中,人均消費能力最高的區。

蛋酥,這個區,因為是老城區,發展空間有限,房價已缺乏想像空間。在今年3月至9月的房價漲勢中,拔得頭籌的是濱湖區的太湖新城板塊,崇安區的樓盤品質也有所不如。

再如,蘇州觀前街一帶,是蘇州傳統老城區,但漲幅最猛的是蘇州工業園區,也就是新城所在地,蘇州新地標“東方之門”就在金雞湖畔,屬于蘇州工業園區。

比地段,無錫濱湖區太湖新城和蘇州工業園區,和老城區的生活配套和交通便利性,不是一個數量級。

要論買房,蘇錫老城區,真不是好選擇。

蘇州未來城市功能區在哪里呢?

哥為此專門請教了行家,答案是:吳江區太湖灣,也就是吳江區太湖新城一帶。

很巧,也叫太湖新城,和無錫一樣。

從地圖上看,蘇州和無錫都是環太湖城市,春秋時都在吳國京畿腹地。

近年,無錫有個新區,叫做“新吳區”,就是淵源于此。

02

蘇錫杭,當前無好盤,那就不買了么?

No.

因為本輪地產飆漲,目前尚看不到拐點在哪里。

這次暴漲有個特點,新盤狂飆,二手房還沒完全跟進。

所以,購買目標可以看看次新房,就跟炒次新股一樣。

誰說買房必須一定要期房?

如果是次新盤,竣工年限應在5年內,最好在3年內。

剛才對于“地段”的比較說明一個問題:

哥(ID:jinlicai18)不建議在老城區買房,當然剛需除外。

如果是投資,買房應在新城區,未來有牛逼規劃的區域,是樓市投資首選。

如果是這樣,則次新房,在未來的樓市漲幅中,很有價格優勢和空間。

新城區買房,不應過份注重學區房,這個和老城區不同,一定要注意。

挑選次新盤,有個指標很重要:容積率。

要盡量選擇那些容積率不到1的盤,最大容積率不要超過1.5。

現在很多新盤容積率極高,哥在無錫和蘇州,各看到一個新盤,容積率居然是10,說明樓盤樓棟間距極小,或樓層極高,這樣的盤,品質不可能太高,因為實用面積會被平攤很多。

在樓型選擇上,獨棟好于聯排好于多層好于小高層好于高層好于超高層。

如果新盤/次新盤容積率不到1,交通還行,處于新城區規劃區,那就憋猶豫,除非開發商太差,但能做出低容積率的樓盤,開發商實力不會差哪兒去。

物業管理水平,也是一個硬性的軟指標,盡量要找配備口碑的專業物管公司,這能給你的投資盤日后脫手加分。

最后一個指標:綠化率,不應低于30%,最好高于60%。

以上,符合新盤和次新盤選擇要求。

03

哪些人當前不適合買房?

缺乏月供能力的人。

換句話說,如果繳納首付后,月供嚴重影響當前生活品質,或者干脆根本沒有月供能力,或者沒有60個月的連續月供能力,這樣的人,目前你不適合買房。

哥(ID:jinlicai18)說過,巧妙應用杠桿,是走向財務自由的捷徑,也是必經之路。

蛋酥,應用杠桿的前提,是有風控意識,也就是,你具備應用杠桿的能力。

如果你有能力付全款,或者繳納首付后,你在失業的同時,還能連續60個月繳納月供并不影響當前生活品質,或者你在連續60個月內,工作上持續提升,包括職位和月薪,符合這些條件,你就應該買房。

這樣的人不買房,天地不容啊知道嗎?

符合這些條件的人,不應全款買房,而是鼓勵貸款,最好貸款30年,公積金貸款或公積金和商業貸款混合。

這樣做的好處是,通過通脹,稀釋你的房貸債務,并同時享有投資收益,首付之外的資金,去做理財投資,增加資金利用率。

通過這樣的杠桿,符合條件的人,就能很快實現自由。

當然前提是,中國樓市泡沫不破裂,再增長10年。

04

中國樓市泡沫會破裂嗎?

會!

什么時候?

至少三年內,看不到。

為什么是三年?

好問題。

三年,這時間是哥(ID:jinlicai18)毛估估的,并不精確。

要回答樓市什么時候下行,也就是崩潰,泡沫破裂,要看一個指標:

貨幣政策何時轉向,也就是連續加息。

加一次不夠哦,加息一次,會讓樓市漲價趨勢停止,并引發小幅下跌。

從2007年3月18日至當年12月21日,中國央行6次加息,從2.79%一路加至4.14%。

同時,2008年2月,中央經濟工作會議提出,防止經濟增長由偏快轉為過熱,實施從緊的貨幣政策。

在連續6次加息和貨幣政策從緊的雙重壓力下,一路高歌猛進的樓市,在2008年開始下跌,跌幅約20%,有些地方,如杭州,跌幅接近50%。

看到了吧?

說樓市是不是崩盤,泡沫會不會破裂,關鍵指標是什么?

貨幣政策是否會從緊,也就是加息,而且是連續加息。

當前中國經濟有加息的可能嗎?

并沒有!

為啥沒有加息的政策空間?這個問題可以另外專門寫一篇,這里就不多說了。

所以中國樓市是否有泡沫,泡沫是否會破裂,不是關鍵,應該關心,但不能讓這個擔心,成為你無所作為的依據。

最大的風險是什么?

是你什么都不做。

還有,樓市泡沫破裂有兩種方式:

一種是像日本政府那樣,在1990年主動刺破樓市泡沫;一種是像美國次貸危機,擊鼓傳花游戲撐不住,被動破裂。

中國會以哪種方式破裂?

目前不知道。

蛋酥,如果大批沒有月供能力的同學,潮水一樣沖進樓市,而實體經濟繼續下行,那么很可能結果,和美國次貸一樣。

這個期限有多久呢?

最多三年。

另一種被迫破裂的外在條件在于:

美聯儲持續加息。

如果是這樣,期限也是三年,或不到三年。

情況就是這么個情況,你會怎么選?

如果你相信當今圣上的控盤能力,你就買,否則,你可以持幣觀望。

只是,如果你不信,而事實果真如你所料,那么你持有人民幣,也是徒勞的。

看清楚啊,哥并不鼓勵所有人都去買房。

感謝有你,一路同行。

聲明:本號所發任何觀點,均不構成投資建議。以此入市,風險自負。

網易網友:傷好了痕還在
評論:你若安好便是晴天,你若安不好老子讓你天天下雨。

搜狐網友:碎夢 3/3dream°
評論:從小就有一個敵人叫“別人家的小孩”。他不愛玩游戲,從來只知道學習。

騰訊網友:情歌兩三首ㄨ
評論:好的文字是這樣的:你寫得不動聲色,我看得肝腸寸斷

鳳凰網友:清心 Demon,
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淘寶網友:淺笑含雙靨╮
評論:當今社會別結婚,結了又離多麻煩.

百度網友:capital °故作
評論:天平的一端放上愛情,另一端就得放上生命

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評論:小時候,只有有人一直盯著我我就會臉紅。現在,只要有人盯著我,我就會讓他臉紅。

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